El mercado de alquileres transita la etapa final de los contratos firmados bajo la antigua Ley de Alquileres. Los últimos convenios alcanzados por ese régimen vencerán entre septiembre y diciembre de este año, marcando el cierre definitivo del sistema de actualización anual mediante el Índice para Contratos de Locación (ICL). A partir de entonces, la mayoría de los alquileres quedará regida por acuerdos negociados libremente entre propietarios e inquilinos.
Quienes aún mantienen contratos bajo la vieja normativa deberán afrontar en julio un incremento anual del 31,54%, porcentaje que continúa la tendencia descendente registrada por el ICL en los últimos meses. Sin embargo, estos casos representan una porción cada vez menor del mercado, ya que la mayoría de los nuevos contratos se firmó bajo las reglas establecidas tras el DNU 70/2023.
Con el nuevo esquema predominan las actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, generalmente vinculadas al Índice de Precios al Consumidor (IPC), aunque las partes tienen libertad para acordar la duración del contrato, la frecuencia de los ajustes y otras condiciones. Esta mayor flexibilidad reemplazó el sistema uniforme que regía durante la vigencia de la ley anterior.
Otro de los cambios más importantes fue el crecimiento de la oferta de viviendas en alquiler. La disponibilidad de inmuebles aumentó de manera significativa, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, lo que generó un mercado más competitivo y devolvió margen para la negociación entre propietarios e inquilinos, tanto en el precio como en otras condiciones del contrato.
En este nuevo escenario, las expensas adquirieron un papel determinante en la decisión de quienes buscan alquilar. En muchos edificios ya representan entre el 40% y el 45% del valor del alquiler, por lo que se convirtieron en un factor clave al momento de elegir una propiedad o negociar el monto mensual.
Especialistas del sector coinciden en que la desaparición de los últimos contratos de la vieja Ley de Alquileres consolidará un mercado con mayor oferta, acuerdos más flexibles y condiciones adaptadas a la realidad económica de cada operación. No obstante, advierten que el principal desafío sigue siendo el poder adquisitivo de las familias, que continúa limitando el acceso a la vivienda pese al nuevo escenario.